Un tempo avere una casa di proprietà era il sogno di tutti. Nell’immaginario collettivo l’acquisto della prima casa era una delle tappe obbligate per ritenersi una persona abbastanza realizzata. Oggi molte cose sono cambiate e non soltanto a causa della difficoltà a trovare un impiego a tempo indeterminato. Sembra essere mutato il concetto stesso dell’abitare, che non riguarda più soltanto l’oggetto-casa, intesa come luogo fisso e stabile, ma ha a che fare con l’esperienza quotidiana delle persone. Con la vita che, rispetto a venti anni fa, è sempre meno statica e meno radicata in un determinato luogo. In passato, infatti, l’abitare era associato all’idea di sedentarietà e dunque di luogo specifico. Oggi, non è più così. Il contesto globale contemporaneo è segnato dalla intensa mobilità delle merci, delle persone, delle idee e delle informazioni.

Facendo ricorso alla metafora della liquidità oggi il mutamento in atto non solo incide sulla libertà di movimento, ma determina importanti cambiamenti nella percezione che l’individuo ha dello spazio abitativo. Con l’avvento della ‘modernità liquida’ ed il progressivo dissolversi dei confini spaziali oggi viviamo in una società che è sempre più segnata dalla flessibilità dell’individuo, a partire dall’ambito lavorativo. Se fino al secolo scorso, le relazioni sociali e professionali potevano ritenersi confinate nell’ambito della prossimità, i cambiamenti a livello globale, hanno fatto in modo che la vita delle persone sia in costante movimento assumendo un carattere mutevole e dinamico.

In un contesto del genere, dove i confini sono sempre più labili ed il lavoro e le scelte personali ci portano a spostarci costantemente, viene da chiedersi se l’idea di comprare casa, magari immaginando di fare un investimento per i propri figli, sia ancora un buon affare. Pensare che ‘il mattone non tradisca mai’ e che l’acquisto di una casa sia sempre una scelta sicura e l’unica fonte di eredità, è un retaggio culturale frutto di una mentalità figlia degli anni ’80 che nel contesto odierno rischia di essere una scelta rischiosa.

È ancora attuale pensare che il ‘mattone non tradisce mai’?
Secondo Luca Lixi,  consulente finanziario indipendente, co-fondatore di AEGIS SCF e CEO di Lixi Invest, azienda che si occupa di educazione e cultura finanziaria, “a fronte della società attuale, decisamente più liquida e mobile di quella a cui si era abituati 20 o 30 anni fa, è opportuno rivedere la convenienza assoluta del comprare casa”, ma avverte: “Libero il campo da equivoci: non andrò in alcun modo a sostenere che ‘comprare casa’ sia sempre un cattivo affare. Non è così. Al contrario, ritengo opportuno mettere in evidenza che non sempre è un buon affare, come comunemente si crede. La convenienza o meno dipende dalla situazione lavorativa, reddituale, finanziaria e familiare del potenziale acquirente, nonché della fase in cui si trova nel suo ciclo di vita”.

Lixi riporta due esempi pratici per aiutare nella comprensione del discorso. Da un lato una persona giovane, con una famiglia e dei figli piccoli, ancora poco risparmio messo da parte, ma una carriera in ascesa in una multinazionale, potrebbe valutare nell’imminente futuro un trasferimento in un’altra città (o all’estero), o un cambio di datore di lavoro, oppure di mettersi in proprio. In questo caso, afferma, acquistare una casa potrebbe essere un “azzardo finanziario”, perché: si dovrebbe utilizzare tutto il proprio risparmio, già contenuto, e in più abbinare un mutuo pesante per importo, durata e impegno mensile; si ridurrebbe la propria flessibilità personale, limitando le possibilità di carriera e di reddito futuro. Eventuali decisioni verrebbero, infatti, influenzate pesantemente dell’entità del debito residuo sul mutuo. Viceversa, per una persona con qualche anno in più, che ha sempre vissuto nello stesso posto e difficilmente si sposterà, con la propria attività o professione ben radicata nel territorio e in possesso di un risparmio già rilevante, comprare una casa potrebbe aver senso; anche perché, in questo caso, l’acquisto ‘prosciugherebbe’ solo una quota del proprio capitale a disposizione.

In generale, spiega il consulente, i criteri che dovrebbero essere utilizzati in questi casi, per prendere decisioni più consapevoli, sono questi: la probabilità di stare nello stesso alloggio per almeno 5-10 anni; quanto pesa l’acquisto dell’immobile sul patrimonio complessivo; quanto pesa la rata del mutuo sul proprio reddito complessivo; la durata del mutuo (sarebbe meglio che non fosse superiore ai 15-20 anni); la stabilità della propria situazione lavorativa.

“Grazie a questi criteri – sottolinea Lixi – si cerca di evitare di trasformare ‘il sogno’ di avere una casa di proprietà, in un incubo di sostenibilità del mutuo.  Un debito lungo 30 anni, per una casa che rappresenta il 95% del proprio patrimonio (quindi poca liquidità per emergenze e pochi investimenti), e che assorbe un terzo delle proprie entrate, rappresenta un rischio importante, che da consulente indipendente mi sento in dovere di mettere in evidenza”.

Voler acquistare casa sottende ragioni di carattere emotivo più che economico
In parte, dice Lixi, “si tratta sicuramente di un retaggio del passato, che affonda le sue radici in una cultura popolare di un contesto economico e sociale che oggi non esiste più”. Ma c’è dell’altro. “Il desiderio forte di comprare casa a tutti i costi, ignorando magari la scarsa convenienza economica dell’affare, è qualcosa che fa parte della nostra natura umana.  Nel mattone, e nella sua valutazione di acquisto o meno per finalità residenziali o di investimento, convivono infatti delle potenziali insidie cognitive ed emotive che portano a sopravvalutarne le reali potenzialità. Parlo ad esempio del ‘senso di familiarità’ che tende a ispirarci l’immobile; un bene con cui i membri della propria famiglia (genitori, nonni), o della propria cerchia sociale (amici, colleghi), potrebbero già aver avuto a che fare in passato, magari con buoni risultati. Questo, per esempio, potrebbe influenzare la nostra opinione. Tutti hanno quindi familiarità con il concetto di ‘immobile’, mentre non si può dire la stessa cosa di un’azione, di una obbligazione o di un ETF, (Exchange Traded Funds, cioè fondi a basse commissioni di gestione negoziati in Borsa come le normali azioni). Questo senso di apparente controllo che deriva dalla familiarità – avverte Lixi – può portare a giudizi di convenienza sbagliati e pericolosi”.

C’è anche poi il ‘senso di materialità’, di fisicità, insito nell’immobile. “Il nostro cervello – prosegue – tende a dare un valore e un’importanza maggiore a ciò che attiva i nostri sensi, a ciò che possiamo vedere, toccare, annusare. Questo chiaramente non può succedere negli investimenti finanziari, totalmente digitalizzati da una ventina d’anni, che rischiano di venire penalizzati in partenza poiché la parte istintiva del nostro cervello non riesce immediatamente ad attribuire il giusto valore a una stringa di codice nel nostro home banking, ovvero il modo con cui vengono monitorati i nostri investimenti finanziari”.

Secondo il consulente, quindi, “da un punto di vista di immobile per residenza, ovvero di acquisto prima casa, la componente emotiva è abbastanza evidente”.

Tra le necessità di base legate alla sopravvivenza, alla sicurezza e alla protezione nostra e dei nostri cari, quella di avere “un tetto sicuro sopra la testa” è tra le principali. “Essere proprietari di queste mura e questo tetto, rispetto che a prenderle in prestito da un altro proprietario, ci fa indubbiamente sentire ancora più protetti e sicuri – osserva Lixi – tutte queste emozioni che l’immobile riesce a richiamare non sono negative in sé, e neppure irrazionali come qualche economista sosteneva decenni fa: sono semplicemente comportamenti umani. Siamo fatti così. Il nostro sistema decisionale istintivo è ‘programmato’ così per chiare ragioni evolutive e di sopravvivenza, e per i prossimi millenni difficilmente si aggiornerà in base alle nuove decisioni che la modernità ci mette di fronte.  Il punto qui è: conoscendo le nostre emozioni, riconoscendo quando stanno per prendere il sopravvento e ci stanno consigliando scelte istintive non proprio ragionevoli, possiamo evitare di esserne travolti e di cadere in errori finanziari gravi. Per tornare agli esempi di prima, mi sembra evidente che la familiarità dell’immobile, solo perché un nostro familiare ha avuto una buona esperienza 30 o 40 anni fa, non dice nulla sulla scelta che dobbiamo prendere noi, oggi, in un mondo evoluto e in una situazione diversa dalla sua”.
Infatti, aggiunge il consulente “come è evidente che avere un buon portafoglio azionario, ovvero la rappresentazione digitale di piccole quote di aziende reali, potrebbe essere molto meglio da detenere rispetto a un cumulo di mattoni e calcestruzzo”. E ancora, “è evidente che un’identica protezione e sicurezza familiare ci può essere fornita da una casa in affitto; questo a maggior ragione se la casa di proprietà dovesse essere gravata da un mutuo ipotecario che, in caso di problemi economici e mancato pagamento delle rate, metterebbe in discussione quella stessa sicurezza che si va cercando”.

Perché più giovani fanno richiesta di un mutuo per acquistare casa?
Oltre al retaggio culturale e alle varie scorciatoie cognitive che possono influenzare le nostre scelte, ci sono altri fattori che possono spingere i giovani a indebitarsi per acquistare una casa, talvolta oltre le proprie possibilità. Secondo Lixi possono essere legati un fattore di pressione sociale e all’impressione che vogliamo dare di noi agli altri. Anche qui, rischiamo di essere governati dalle emozioni. “L’acquisto della casa con mutuo a tutti i costi – afferma – può essere influenzato dalla pressione dei familiari, che magari in buona fede possono spingere i giovani a ‘sistemarsi’ e ad affermarsi in questo modo. Oppure può essere influenzato dal fatto che il proprio “gruppo di pari”, come magari i colleghi o gli amici, hanno già effettuato questo acquisto, e non essere diversi da loro”.

“In condizioni di incertezza – prosegue – possiamo infatti trovare sollievo nel prendere decisioni individuali sulla base di ciò che hanno fatto gli altri. È il classico ‘effetto gregge’. Inoltre, l’acquisto di una casa è qualcosa che possiamo tranquillamente esternare agli altri, e che potrebbe contribuire ad aumentare il nostro status sociale. Possiamo infatti ostentare, in modo implicito o meno, una nostra proprietà immobiliare, senza venire giudicati in modo negativo. Mentre è chiaramente meno ben visto, a livello sociale, ostentare altre forme di ricchezza e di patrimonio, come ad esempio una rilevante giacenza sul conto corrente oppure un buon portafoglio di investimenti in ETF”.

Tutti questi fattori emotivi, che influenzano la nostra capacità decisionale e che sono ampiamente studiati dalla finanza comportamentale, convivono tra di loro e si rafforzano a vicenda, generando una vera e propria coltre di potenziale irrazionalità di fronte alla decisione se comprare casa o meno. “Il consiglio che mi sento di dare, al fine di limitare le possibili conseguenze negative di una scelta avventata (sovra indebitamento, impossibilità di accumulare del risparmio per finalità pensionistiche, difficoltà di pagamento dei debiti in caso di problemi sul lavoro, ecc.), non è certamente quello di cercare di eliminare le proprie emozioni e desideri emotivi – conclude Lixi – il consiglio è quello di cercare di pesare in modo più attento i pro e i contro di una scelta così rilevante nel lungo termine, attivando un ragionamento più riflessivo e ponderato, che tiene conto in egual misura sia degli inevitabili fattori emotivi, sia dei fattori razionali e strettamente economici”.  

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